Rørfornying i borettslag og sameie

Hvem eier røret

I borettslag deler burettslagslova ansvaret. Etter § 5-12 skal andelseigaren «halde ved like slikt som vindauge, røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat og innvendige flater i bustaden». Etter § 5-17 gjelder motsatt regel for fellesanlegget: «Felles røyr, leidningar, kanalar og andre felles installasjonar som går gjennom bustaden, skal laget halde ved like.»

Skillet går altså mellom røret som betjener din bolig alene og fellesstammen som passerer gjennom den. Rør bygd inn i bærende konstruksjoner ligger heller ikke på andelseier.

I sameier er systemet det samme med andre ord. Eierseksjonsloven legger rør og ledninger i bruksenheten på seksjonseieren (§ 32), mens sameiet svarer for «felles installasjoner som går gjennom bruksenheter, slik som rør, ledninger og kanaler» (§ 33) og skal gis adgang til bruksenheten for å vedlikeholde dem.

Vedtektene kan justere grensen. Les dem før diskusjonen om hvem som betaler starter, ikke etter.

Hvem bestemmer, og med hvilket flertall

Utskifting av utslitte bygningsdeler er vedlikehold, og vedlikehold ligger til styret. Det gjelder også når summen er stor: en utskifting som skjer fordi delen er utslitt av alder og bruk, endrer ikke karakter av å være dyr.

Går tiltaket ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, kreves samtykke fra generalforsamlingen med to tredjedels flertall. Det følger av burettslagslova § 8-9. For sameier setter eierseksjonsloven § 49 tilsvarende krav ved ombygging og påbygging ut over vanlig vedlikehold.

Hovedskillet går på karakter, ikke på kroner. Å fôre et utslitt avløp innvendig for å gjenopprette funksjonen er vedlikehold. Å bruke anledningen til å flytte bad, legge stammene i ny trasé eller heve standarden i alle boliger er en endring, og behandles deretter. Kroner slår likevel inn to steder i § 8-9: tiltak som ellers går ut over vanlig forvaltning krever samtykke når de påfører laget økonomisk ansvar eller utlegg på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, og låneopptak som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene krever samtykke uansett størrelse.

Å ta vedtaket i generalforsamlingen selv der styret kunne bestemt alene er sjelden feil. Et prosjekt som varer i måneder og går inn i hver enkelt bolig tåler å ha et flertall bak seg.

Metodene, og hva de faktisk løser

Fire tiltak går igjen, og de løser ulike problemer:

• Strømpeforing av avløp: en herdende strømpe trekkes inn i det eksisterende røret og danner et nytt rør på innsiden. Vegger og gulv står. Metoden gjenoppretter tettheten, men flytter ikke traseen og gjør ingenting med vannsiden.
• Utskifting av avløpsstammer: gammelt rør fjernes og erstattes. Mer inngripende, men gir ny trasé og full kontroll på fall, overganger og grenrør.
• Rør i rør på vannsiden: vannrøret legges i et varerør fram til fordelerskap, slik at en lekkasje kommer ut i skapet i stedet for inn i konstruksjonen. Dette er lekkasjesikringen TEK17 § 15-5 beskriver når den krever at «lekkasje skal kunne oppdages enkelt og ikke føre til skade på installasjoner og bygningsdeler».
• Bereder og varmtvannsløsning: ofte den delen som merkes raskest i drift, og den som er enklest å ta samtidig som rørene uansett er åpne.

• Rørfornying: strømpeforing, rør i rør og full utskifting →
• Rørleggerens del av en baderomsrenovering →

Rekkefølgen som holder gjennom en generalforsamling

Den vanligste feilen er å hente inn pris før tilstanden er dokumentert. Da prises et omfang ingen har definert, og tilleggene kommer underveis. Denne rekkefølgen unngår det:

• Tilstandsvurdering med rørinspeksjon av et representativt utvalg stammer og stikkledninger, dokumentert med video
• Teknisk rapport som skiller mellom det som må gjøres nå og det som kan vente, med begrunnelse for hvert punkt
• Kostnadsbilde med minst to alternativer, slik at generalforsamlingen får et reelt valg og ikke bare ja eller nei
• Finansieringsplan som viser virkningen på felleskostnadene per boenhet, ikke bare totalsummen
• Vedtak først, deretter anbud på et beskrevet omfang
• Gjennomføring med ett fast kontaktpunkt for beboerne og varsling per oppgang

Når rehabiliteringen blir søknadspliktig

Arbeid i våtrom inne i en eksisterende bruksenhet eller branncelle er unntatt fra søknadsplikt, også i leiligheter i blokk. Unntaket gjelder så lenge brannskiller og bruksenheter ikke brytes.

Et stammeprosjekt gjør gjerne nettopp det. Føres rørene gjennom etasjeskillere som er brannskiller, eller berøres grensen mellom bruksenheter, er tiltaket søknadspliktig og krever ansvarlig foretak med erklæring om ansvarsrett.

Da slår også kontrollkravet inn. Byggesaksforskriften (SAK10) § 14-2 krever uavhengig kontroll av fuktsikring ved søknadspliktig bygging av våtrom i boliger, og kontrollen retter seg mot fuktsikringen med vekt på utførelsen.

Kilde: byggesaksforskriften med veiledning, Direktoratet for byggkvalitet.

• Sentral godkjenning og ansvarsrett →
• Våtromsnormen og kravene til bad →

Finansiering

Et rørprosjekt finansieres normalt med felleslån, der renter og avdrag legges inn i felleskostnadene. Skal lånet sikres med pant med prioritet foran innskuddene, krever burettslagslova § 8-9 nr. 4 samtykke fra generalforsamlingen med to tredjedels flertall, og det gjelder selv om selve rørarbeidet er vedlikehold. Mange lag tilbyr individuell nedbetaling av fellesgjeld, slik at den enkelte kan innfri sin andel og kutte den delen av felleskostnaden.

Rørfornying er i seg selv ikke et energitiltak og utløser ikke energistøtte alene. Kombineres rehabiliteringen med tiltak som løfter energitilstanden i bygget, har Enova et eget tilbud for boligselskap: inntil 25 prosent av kostnadene, avgrenset til 10 millioner kroner per prosjekt, med søknadsfrister og rangering mot øvrige søknader. Kilde: enova.no.

Det er ett argument for å ta rørene og varmesiden i samme runde. Konstruksjonen skal uansett åpnes, og støtten henger på energidelen.

Andelseierens side av prosjektet

Beboere som nettopp har pusset opp badet er den vanskeligste gruppen i ethvert stammeprosjekt. Avklar tidlig hvem som dekker gjenoppbygging av et bad som må åpnes, og hvilken standard det erstattes til.

Den som planlegger oppussing bør sjekke framdriften med styret før arbeidet settes i gang. Å legge nytt bad rett før en stamme skal skiftes er den dyreste rekkefølgen som finnes.

Rørleggere i Drammensregionen som oppgir rørfornying som arbeidsområde ligger i katalogen, sortert på sted.

• Rørleggere og VVS i Drammensregionen →
• Rørlegger i Drammen →
• Rørlegger i Lier →

Ofte stilte spørsmål

Røret i veggen min ryker. Betaler jeg eller borettslaget?

Det avhenger av hvilket rør det er. Burettslagslova § 5-12 legger rør og ledninger i boligen på andelseigaren, mens § 5-17 legger felles rør som går gjennom boligen på laget. Rør bygd inn i bærende konstruksjoner ligger heller ikke på andelseier. Sjekk i tillegg vedtektene, som kan justere grensen.

Krever rørfornying to tredjedels flertall?

Ikke nødvendigvis. Utskifting av utslitte rør er vedlikehold og ligger til styret, også når summen er høy. Kravet om to tredjedels flertall etter burettslagslova § 8-9 slår inn når tiltaket går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, for eksempel ved ny trasé, nye bad eller hevet standard. Paragrafen har i tillegg to terskler som er verdt å lese før saken settes opp: tiltak som går ut over vanlig forvaltning og koster laget mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, og låneopptak som skal sikres med pant foran innskuddene, krever begge samtykke.

Er rørfornying søknadspliktig?

Arbeid i våtrom innenfor én bruksenhet eller branncelle er unntatt fra søknadsplikt. Brytes brannskiller eller grensen mellom bruksenheter, noe et stammeprosjekt gjerne gjør, er tiltaket søknadspliktig og krever ansvarlig foretak. Kilde: Direktoratet for byggkvalitet.

Hva koster rørfornying per leilighet?

Prisen styres av antall boenheter, antall stammer, rørenes tilstand, adkomst og valgt metode, og to bygg med like mange leiligheter kan ligge langt fra hverandre. Et tall uten tilstandsvurdering bak seg er en gjetning. Be om pris på et beskrevet omfang etter rørinspeksjon.

Kan styret stanse oppussingen min mens prosjektet planlegges?

Styret forvalter fellesinstallasjonene og prosjektets framdrift, og kan sette vilkår for arbeid som berører dem. Uansett hvordan spørsmålet løses formelt er økonomien tydelig: et nytt bad som må åpnes igjen om to år blir betalt to ganger.

Får borettslaget Enova-støtte til rørfornying?

Ikke til rørfornyingen alene. Enovas tilbud til boligselskap retter seg mot energitilstanden i bygningsmassen, med inntil 25 prosent av kostnadene og maksimalt 10 millioner kroner per prosjekt. Søknadene rangeres mot hverandre, og det er egne frister. Kilde: enova.no.